Каждый собственник или пользователь объекта рано или поздно задаётся вопросом о реальной рыночной стоимости активов, которыми он обладает. Стоимость капитала, вложенного в объект недвижимости, изменяется с течением времени. Колебания могут быть как в сторону увеличения рыночной стоимости объектов, так и в сторону снижения. Сказываются такие факторы, как спрос на конкретный вид недвижимости, инфляция, её физический, экономический и функциональный износ, а так же окружение и характер использования расположенных рядом объектов.

Оценка коммерческой недвижимости включает:

• оценку офисных помещений (офисного здания);
• оценку складских помещений (складского комплекса, оценку склада);
• оценку торговых помещений (торговых центров, торговых павильонов, магазинов);
• оценку ресторана, гостиниц, кафе;
• оценку помещений смешенного или свободного назначения и отдельно стоящих зданий;
• оценку производственных помещений (заводских и фабричных зданий, ангаров, сооружений цехов и иной производственной недвижимости).

Характерная черта коммерческой недвижимости – её конкретно определённое назначение направленное на получение дохода. В отличие от жилой недвижимости, оценка коммерческой недвижимости не может не учитывать расчет экономического потенциала объекта, как составляющей его стоимости.

Оценка коммерческой недвижимости используется в целях:

• получения кредита под залог недвижимости или её части (ипотеки);
• определения стоимости недвижимости при разрешении имущественных споров;
• приватизации имущества;
• совершения сделки купли-продажи, ренты, дарения, наследования, аренды;
• привлечения заинтересованных инвесторов и проработки инвестиционных проектов;
• оформления части недвижимости как вклада в уставной капитал предприятия любой формы организации;
• установления размера ущерба, нанесенного имуществу третьими лицами;
• расчета налога на имущество;
• расчета величины арендных платежей;
• согласования стоимости недвижимости для добровольного страхования;
• для действий судебных приставов.

Специалисты компании “Интегро” обладают обширным профессиональным опытом проведения оценки любой коммерческой недвижимости в самые кратчайшие сроки. Оценка офиса или магазина чаще всего основывается на доходном потенциале оцениваемого объекта. Чем он выше, тем выше стоимость и самой недвижимости. В случае же, если доход проступает, например, от функционирования ресторана или гостиницы (генерируется, собственно, объектом недвижимости в совокупности с прочими активами), следует говорить об оценке бизнеса.

Оценка коммерческой недвижимости в рамках сравнительного подхода использует метод сравнения продаж, подразумевающий принцип замещения. В основе принципа замещения лежит суждение о том, что в условиях открытого рынка разумный покупатель заплатит за объект с определенными характеристиками сумму, не превышающую стоимость сопоставимых аналогов. Сравнительный метод включает в себя сбор информации о рынке предложений и продаж подобных объектов недвижимости. Цена корректируется с учетом параметров, по которым подобранные объекты отличаются друг от друга, или совпадают в своих характеристиках.

При затратном подходе рыночная оценка офиса, склада или другого коммерческого объекта недвижимости состоит из определения рыночной стоимости земельного участка, включая улучшения, из стоимости которых в обязательном порядке вычитается накопленный объектом износ с обязательным учётом прибыли от предпринимательской деятельности и налога на добавленную стоимость. Этот вид оценки применяется, как правило, при оценке отдельно стоящих зданий. При оценке встроенных помещений он мало применим, поскольку выделение затрат, приходящихся на строительство конкретных помещений может существенно исказить результат и не отразить действительной рыночной стоимости. Особенностью затратного подхода является то, что его целесообразно будет применять при оценке уникальных объектов и объектов особого назначения, информации по рынку которых, как правило, не достаточно.

Оценка коммерческой недвижимости предполагает комплексный расчет стоимости объекта. При этом учитывается не только здания, но и инфраструктурные объекты, такие как прилегающие навесы, офисные вставки, ограждения и хозяйственные сооружения на территории и сама территория.